결혼했더니 3주택? 신혼부부 양도세 비과세 되는 조합 vs 위험해진 조합

요즘은 각자 집을 마련한 뒤 결혼하는 커플이 많습니다. 그러다 보니 이런 상담이 부쩍 늘었어요. "저도 1주택, 배우자도 1주택인데 결혼하면 2주택이 되고, 신혼집까지 새로 사면 3주택인데… 비과세 다 날아가나요?" 서초 양도세 세무사로서 자주 받는 질문인데, 먼저 좋은 소식부터 말씀드리면 혼인 특례 기간이 5년에서 10년으로 늘었습니다. 다만 2024년부터 판정 방식이 바뀌면서 위험해진 조합도 생겼습니다.

💍 혼인 합가 특례의 기본

1주택자와 1주택자가 결혼해 1세대 2주택이 된 경우, 혼인신고일부터 10년 이내에 먼저 파는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세합니다(소득세법 시행령 제155조 제5항). 종전에는 5년이었는데, 시행령 개정으로 2024년 11월 12일 이후 양도분부터 10년이 적용됩니다.

물론 파는 집 자체가 비과세 요건을 갖춰야 합니다 — 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주)입니다. 이 기간은 혼인 전후를 통산해서 계산합니다.

2024년 이후 핵심 변화 — '결혼 당시의 스냅샷'으로 판정

가장 중요한 변화가 이겁니다. 혼인 특례의 "1주택자끼리의 혼인" 요건을, 양도일이 아니라 '혼인 당시 주택 수'로 판정하도록 기획재정부가 해석을 정리했습니다(기획재정부 조세정책과-1199, 2024.6.25.). 결혼하는 그 순간의 주택 보유 상태가 특례 적용의 기준점이 된 것입니다.

이 변화 때문에 어떤 조합은 여전히 안전하고, 어떤 조합은 위험해졌습니다. 하나씩 보겠습니다.

✅ 되는 조합: 혼인 2주택 + 신혼집 취득

이 유형은 2024년 10월 개정된 집행기준(89-155-26)에도 그대로 유지되어 있는, 예측 가능한 조합입니다. 각자 1주택씩 갖고 결혼한 뒤 신혼집을 새로 장만하는, 가장 흔한 케이스가 여기에 해당합니다.

⚠️ 위험해진 조합: 일시적 2주택자 + 1주택자의 결혼

2024년 10월 31일 집행기준 89-155-26 개정에서 '일시적 2주택 + 혼인합가주택' 유형이 삭제됐습니다. 앞서 말한 "혼인 당시 주택 수로 판정" 해석과 맞물려, 결혼 시점에 이미 2주택인 사람은 "1주택자끼리의 혼인" 요건을 못 채운 것으로 볼 여지가 생긴 것입니다.

기본통칙 자체는 아직 남아 있어 견해가 갈리는 영역이지만, 과세관청이 종전보다 보수적으로 볼 여지가 분명히 커졌습니다. 이 조합에 해당하신다면 집을 팔기 전에 반드시 개별 검토를 받으셔야 합니다. "예전엔 됐다더라"만 믿고 매도했다가 비과세가 부인되면 세금 차이가 큽니다.

❌ 아예 안 되는 조합

여기에 하나 더 기억해두실 점. 혼인 당시 이미 3주택 이상이었다면, 중간에 한 채를 과세로 팔아 2주택을 만들어도 특례가 되살아나지 않는다는 것이 최근 기재부 입장입니다. 결혼 시점의 스냅샷이 그만큼 중요해졌습니다.

한눈에 정리

마무리

혼인 특례가 10년으로 늘어난 건 분명 반가운 변화지만, 판정 기준이 "혼인 당시 주택 수"로 정리되면서 어떤 상태로 결혼하느냐가 그 어느 때보다 중요해졌습니다. 특히 이사 중이라 일시적 2주택인 상태로 결혼을 앞두셨다면, 매도와 혼인신고의 순서를 어떻게 잡느냐에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.