부부 공동명의가 오히려 손해? 종부세 '거주 여부'로 갈리는 이유

"절세하려고 부부 공동명의로 돌렸는데, 이제 와서 세금이 더 나온다고요?" 요즘 이런 문의가 부쩍 늘었습니다. 2026년 세제개편안 때문인데요, 결론부터 말씀드리면 공동명의가 무조건 불리해진 건 아니지만, '집이 있는데 거기 안 사는' 경우라면 종합부동산세가 크게 늘 수 있습니다. 무엇이 어떻게 바뀌는지, 그리고 아직 확정 전이라는 점까지 차근히 정리해 드리겠습니다.

왜 지금까지 공동명의가 '절세'였나

종합부동산세(종부세)는 사람마다 일정 금액까지는 공제해 주고, 그걸 넘는 부분에만 매깁니다. 게다가 세율이 재산이 많을수록 높아지는 누진 구조라, 한 사람에게 몰아두는 것보다 둘이 나눠 갖는 게 유리했습니다.

그래서 부부가 집 한 채를 공동명의(각각 50%씩)로 두면, 두 사람이 각자 공제를 받고 과세표준도 둘로 쪼개져서 세금이 줄었습니다. 이게 그동안 "공동명의 = 절세 공식"으로 통한 이유입니다.

무엇이 바뀌나 — 핵심은 '거주 여부'

이번 개편안의 큰 방향은 "몇 채를 가졌느냐"보다 "얼마짜리 집을, 실제로 살면서 갖고 있느냐"로 기준을 옮기는 것입니다. 그 결과 실제로 그 집에 사는지 여부에 따라 공제 금액이 달라지는 구조가 됩니다.

발표안 기준으로 공제액을 단순화하면 이렇습니다.

표에서 보시면, 실거주자에게는 오히려 공제가 늘거나 선택권이 생기지만, 집이 있는데 거기 안 사는 '비거주 공동명의'는 공제가 크게 줄어듭니다. 공제가 줄면 세금 매기는 구간이 넓어지니 종부세가 뛰는 겁니다.

그래서 세금이 얼마나 뛰나 — '어떤 집이냐'에 달렸다

언론에서 "공동명의 종부세가 33배로 뛴다"는 식의 기사가 나왔는데, 여기엔 중요한 전제가 있습니다. 그건 특정 고가 아파트 한 채를 예로 든 계산이라는 점입니다.

그래서 "공동명의라서 무조건 폭탄"이라는 말은 정확하지 않습니다. 내 집이 공제 기준을 넘는 고가인지, 우리 부부가 실제 거주하는지, 어느 지역인지에 따라 영향이 크게 갈립니다. 공제 기준(개편안 기준 실거주 14억, 시가로는 대략 20억 안팎) 아래라면 애초에 종부세 대상이 아닐 수도 있습니다.

공동명의자에게 남은 '선택권'

다행히 공동명의라고 해서 선택지가 사라지는 건 아닙니다. 공동명의 1주택자는 ① 부부가 각자 내는 일반 방식과 ② 1세대 1주택 특례 방식 중 유리한 쪽을 골라 신고할 수 있습니다. 개편이 되더라도 이 선택 구조 자체는 유지되는 방향으로 논의되고 있습니다.

문제는, 개편 후에는 거주 여부·지역·집값에 따라 어느 방식이 유리한지가 사람마다 달라진다는 점입니다. 예전에는 "공동명의가 대체로 유리"라는 공식이 통했지만, 앞으로는 매년 두 방식을 각각 계산해 유리한 쪽을 골라야 합니다.

지금 해야 할 일 — '내 경우'부터 확인

불안해하기보다, 우리 집이 어디에 해당하는지부터 차분히 확인하는 게 먼저입니다. 순서는 이렇습니다.

1. 우리 집 공시가격이 공제 기준을 넘는지 (넘지 않으면 종부세 자체가 없을 수 있음)
2. 부부가 그 집에 실제 거주하고 있는지 (거주면 영향이 훨씬 작음)
3. 공동명의 일반 방식 vs 1주택 특례 중 어느 쪽이 유리한지
4. 명의 변경을 고민한다면 증여세·취득세까지 합친 총비용과 비교

무엇보다 개편안이 국회에서 어떻게 확정되는지 지켜본 뒤 움직여도 늦지 않습니다. 지금은 방향을 이해하고, 내 상황을 점검해 두는 단계입니다.